Czy bańka na rynku mieszkaniowym pęka? Co dalej z cenami mieszkań w 2025 i 2026 roku?
Ceny mieszkań w Polsce: koniec wzrostów?
Po ponad dekadzie nieustannych wzrostów cen nieruchomości rynek wreszcie się zatrzymał. Według analizy Macieja Gołębiewskiego, eksperta inwestowania w mieszkania na wynajem, na przełomie 2024 i 2025 roku doszło do wypłaszczenia cen. Czy to oznacza pęknięcie bańki? A może tylko chwilowy oddech przed kolejnym rajdem cenowym?
W artykule przyjrzymy się faktom, prognozom oraz temu, co z tego wynika dla inwestorów.
Nominalne vs realne ceny mieszkań
Większość analiz koncentruje się na cenach nominalnych. Tymczasem realna wartość nieruchomości – po uwzględnieniu inflacji – wciąż jest niższa niż w 2007 roku. Skumulowana inflacja od 2006 roku przekroczyła 90%, a indeks realnych cen mieszkań IRCM wciąż wynosi tylko 0,96 (dane z Q1 2025).
Oznacza to, że realnie mieszkania nie odrobiły jeszcze strat z poprzedniego cyklu. Wzrost cen był w dużej mierze tylko odzwierciedleniem utraty siły nabywczej pieniądza.
Na czym naprawdę zarabiamy? Na najmie, nie na wzroście wartości
Gołębiewski mocno podkreśla: nie zarabiamy na wzroście ceny mieszkania, lecz na generowanym przez nie czynszu z najmu. Wzrost wartości nieruchomości pełni funkcję obronną – chroni kapitał przed inflacją.
Zysk inwestora to cashflow, nie aprecjacja ceny. To fundamentalna zasada, która zmienia sposób patrzenia na inwestowanie w nieruchomości.
Silna korelacja cen z wynagrodzeniami i PKB
Analiza statystyczna wykazała, że ceny mieszkań są mocno skorelowane z wynagrodzeniami Polaków (0,95) oraz z PKB per capita (0,93). Co to oznacza? Im więcej zarabiamy jako społeczeństwo, tym wyższe będą ceny nieruchomości. Ministerstwo Finansów prognozuje, że średnie wynagrodzenia będą rosły w tempie ok. 5,8% rocznie do 2029 roku. Jeśli tak będzie – ceny mieszkań również będą rosły.
Prognozy – co dalej z cenami mieszkań?
? Argumenty za spadkiem cen:
– Spadek popytu po rekordowym 2023 roku
– Wysokie stopy procentowe
– Brak programów wsparcia jak „Bezpieczny Kredyt 2%”
– Mniejszy popyt spekulacyjny
– Rosnąca liczba ogłoszeń na rynku
? Argumenty za wzrostem cen:
– Wzrost wynagrodzeń i niskie bezrobocie
– Wciąż niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe
– Rosnące koszty budowy i materiałów
– Niedobór pracowników w budownictwie
– Spodziewany spadek stóp procentowych → tańszy kredyt → odbicie popytu
– Według modelu ekonomistów z Crédit Agricole, 2025 upłynie pod znakiem stagnacji, a w 2026 r. ceny mają wzrosnąć o 8,2%.
Czy to dobry moment na zakup?
Rynek mieszkaniowy przeszedł z fazy gorączki do fazy spokoju. To oznacza, że dziś można spokojnie wybierać nieruchomości,negocjować ceny,i skupić się na liczbach, a nie emocjach. Jeśli kupujesz mieszkanie na wynajem i możesz uzyskać stabilny, przewidywalny czynsz, to zdaniem Gołębiewskiego – to jest właśnie dobry moment na zakup.
Wnioski dla inwestora:
– Śledź wynagrodzenia i PKB – to one pchają ceny w górę
– Kupuj nie emocjonalnie, lecz liczbowo – analizuj rentowność
– Ceny to defensywa, czynsz to ofensywa – myśl o cashflow
– Rynek się uspokoił – korzystaj, póki masz wybór
Źródło analizy:
Film Macieja Gołębiewskiego:
„BAŃKA PĘKA? Ceny mieszkań już NIE ROSNĄ! Mamy wysyp OKAZJI?” – YouTube, 08.06.2025
Uwaga: artykuł zawiera podsumowanie, interpretację i komentarz autorski na bazie ogólnodostępnych treści edukacyjnych. Oryginalne analizy, dane oraz wnioski zostały zaprezentowane przez Macieja Gołębiewskiego na jego kanale YouTube.
