Kredyty hipoteczne w Polsce – niższe raty, możliwe unieważnienia umów i wpływ na rynek nieruchomości
Na polskim rynku finansowym i nieruchomościowym dzieje się obecnie bardzo dużo. Obniżki stóp procentowych, doniesienia o możliwym unieważnianiu kredytów opartych o WIBOR, a także zmieniająca się zdolność kredytowa kredytobiorców sprawiają, że inwestorzy i osoby planujące zakup mieszkania muszą być szczególnie czujni. O tym wszystkim rozmawiali Maciej Gołębiewski – inwestor i doradca w obszarze nieruchomości – oraz Ronald Szczepankiewicz, ekspert w zakresie kredytów hipotecznych.
Obniżki stóp procentowych – realna ulga dla kredytobiorców
Rada Polityki Pieniężnej od początku 2025 roku kilkukrotnie obniżyła stopy procentowe. Efekt? Dla osoby spłacającej kredyt hipoteczny na kwotę 500 tys. zł rata spadła średnio o 800–900 zł miesięcznie. To realna ulga dla domowych budżetów. Prognozy wskazują, że w perspektywie do 2026 roku WIBOR 3M może spaść poniżej 3%. Oznaczałoby to kolejne kilkaset złotych oszczędności miesięcznie na racie, a jednocześnie zwiększenie zdolności kredytowej nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych.
WIBOR do unieważnienia? Możliwe konsekwencje dla rynku
Jeszcze większe emocje budzi temat możliwego unieważniania kredytów złotówkowych opartych na WIBOR. Rzecznik Trybunału Sprawiedliwości UE zasugerował, że stosowanie WIBOR-u w umowach kredytowych może być nielegalne, co otworzyłoby drogę do masowych pozwów – podobnie jak w przypadku kredytów frankowych. Gdyby rzeczywiście doszło do unieważniania takich umów, skutki mogłyby być katastrofalne dla systemu bankowego w Polsce. Skala ryzyka jest tak duża, że wielu ekspertów uważa, iż ostateczne decyzje zostaną w praktyce ograniczone, aby nie doprowadzić do załamania rynku finansowego.
Stałe czy zmienne oprocentowanie – co wybrać?
Dylemat stałe vs. zmienne oprocentowanie jest dziś wyjątkowo istotny. Kredyty ze stałą stopą są obecnie tańsze (ok. 6%) niż te oparte na zmiennej (ok. 7%). Stała stopa daje spokój i przewidywalność, ale ogranicza elastyczność – aby skorzystać z ewentualnych przyszłych obniżek, kredyt trzeba refinansować, co wymaga zachowania zdolności kredytowej. Zmienna stopa to ryzyko, ale też możliwość zysku przy dalszych spadkach stóp procentowych. Wybór jest więc kwestią indywidualną, zależną od planów inwestora i jego odporności na ryzyko.
Kredyt hipoteczny sfinansuje więcej niż tylko zakup mieszkania
Kupując mieszkanie na kredyt, warto pamiętać, że bank może sfinansować nie tylko samą nieruchomość, ale też remont – w tym przygotowanie mieszkania pod wynajem. Z kolei inne koszty transakcyjne, takie jak podatek PCC, opłaty notarialne czy prowizja pośrednika, trzeba pokryć z własnych środków. Przy wkładzie własnym 20% całkowity budżet zakupu należy liczyć jako cena mieszkania + ok. 6% dodatkowych kosztów.
Refinansowanie i konsolidacja – narzędzia profesjonalnych inwestorów
Coraz popularniejsze stają się refinansowania kredytów, czyli przenoszenie ich do banków oferujących lepsze warunki. Dzięki temu można obniżyć raty, skrócić okres spłaty lub zmniejszyć całkowity koszt odsetek nawet o setki tysięcy złotych. Konsolidacja to z kolei połączenie kilku kredytów w jeden, często zabezpieczony na kilku nieruchomościach. Takie rozwiązania nie tylko ułatwiają zarządzanie finansami, ale także poprawiają zdolność kredytową w oczach banków.
Ceny nieruchomości – stabilizacja czy spadki?
Choć niższe stopy procentowe zwiększają zdolność kredytową, to na rynku wciąż nie widać masowego wzrostu popytu. Wielu potencjalnych kupujących wstrzymuje się z decyzjami, mimo że rata kredytu jest niższa niż rok temu. Na rynku wtórnym już widać spadki cen – w Warszawie rok do roku wynoszą one ok. 3–5%. Uwzględniając inflację, realne spadki są jeszcze większe. To dobra wiadomość dla kupujących,
którzy dziś mają więcej możliwości negocjacyjnych. Dla sprzedających oznacza to konieczność większej elastyczności.
Inwestorzy – planowanie to podstawa
Najważniejszym wnioskiem z rozmowy jest to, że na rynku nieruchomości i kredytów wygrywają ci, którzy planują. Jasno określony cel – np. osiągnięcie określonego dochodu pasywnego – pozwala lepiej dobierać nieruchomości i strategię kredytową. W praktyce często okazuje się, że inwestorzy przeceniają swoje przygotowanie. Wiele osób kupuje mieszkania bez dokładnych wyliczeń, co prowadzi do błędów, np. przewartościowanych remontów i nierentownych inwestycji. Dlatego wiedza, doradztwo i konsekwencja są kluczowe.
Źródło: Kanał YouTube Macieja Gołębiewskiego, rozmowa z Ronaldem Szczepankiewiczem: SZOK! Kredyty z WIBOR będą unieważniane? Idzie TANI kredyt, co z cenami mieszkań?
