Koniec samowolki w najmie krótkoterminowym? Idą zmiany i nowe zasady

Rynek najmu krótkoterminowego pod lupą ustawodawcy
Dynamiczny rozwój platform takich jak Airbnb czy Booking.com całkowicie zmienił krajobraz najmu mieszkań w Polsce. Jeszcze dekadę temu najem krótkoterminowy był niszowym sposobem zarabiania na nieruchomości. Dziś w dużych miastach i miejscowościach turystycznych stał się znaczącym segmentem rynku, mającym realny wpływ na dostępność i ceny mieszkań. Wraz z jego ekspansją pojawiły się jednak problemy: brak jednolitych zasad, różne interpretacje prawne, chaos w ewidencjach gminnych i rosnące napięcia między właścicielami a wspólnotami mieszkaniowymi. Wielu samorządowców, zwłaszcza w kurortach i centrach dużych miast, apelowało o uregulowanie tego rynku. Po latach debat i analiz Ministerstwo Sportu i Turystyki zakończyło prace nad projektem nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich, która ma uporządkować sytuację i dostosować polskie prawo do wymogów Unii Europejskiej.

Unijne tło zmian
Nowelizacja wdraża przepisy rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z 11 kwietnia 2024 roku, które nakłada na państwa członkowskie obowiązek gromadzenia i udostępniania danych o usługach krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych. Celem regulacji jest zapewnienie transparentności, równej konkurencji między hotelami a prywatnymi gospodarzami oraz skuteczniejszego nadzoru nad rynkiem, który w wielu krajach wymknął się spod kontroli. Jak zauważa dr Hanna Milewska-Wilk z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów: „To nie jest rewolucja, ale długo oczekiwane uporządkowanie rynku. Ustawa wprowadza narzędzia, które pozwolą monitorować najem krótkoterminowy i uczynić go bardziej przejrzystym.”

Centralny rejestr – koniec lokalnego chaosu
Największą zmianą ma być stworzenie centralnego rejestru obiektów noclegowych, który zastąpi obecne gminne ewidencje. Obecnie każda gmina prowadzi własną bazę tzw. „innych obiektów noclegowych”, często w różnych formatach i bez wzajemnej wymiany danych. To utrudnia kontrolę i weryfikację podmiotów działających w branży. Nowy System Rejestrów Publicznych w Turystyce, zarządzany przez Ministra Sportu i Turystyki, będzie stanowił ogólnopolską bazę umożliwiającą:
• weryfikację, czy dany obiekt działa legalnie,
• sprawdzenie, czy właściciel ma prawo publikować oferty na platformach,
• przekazywanie danych do urzędów skarbowych i Głównego Urzędu Statystycznego.

Dzięki cyfryzacji dane mają być aktualne, spójne i dostępne online
Dla właścicieli mieszkań oznacza to konieczność zarejestrowania się w systemie przed rozpoczęciem działalności, ale także korzyść – uzyskanie oficjalnego potwierdzenia legalnego statusu najmu. „Nowy rejestr ma zakończyć erę lokalnych nieścisłości i umożliwić jednolitą ewidencję. To także ważny krok w stronę digitalizacji usług turystycznych w Polsce” – podkreśla Milewska-Wilk.

Kto będzie mógł prowadzić najem krótkoterminowy?
W projekcie ustawy jasno określono, że rejestrować „inne obiekty noclegowe” będą mogły jedynie podmioty gospodarcze i rolnicy. Oznacza to, że osoby prywatne wynajmujące okazjonalnie mieszkania bez działalności gospodarczej mogą mieć obowiązek rejestracji lub dostosowania się do nowych zasad, jeśli ich oferta ma charakter komercyjny. To rozwiązanie wpisuje się w szerszy trend obserwowany w krajach UE – profesjonalizację rynku i wyraźne rozgraniczenie między „prywatnym wynajmem okazjonalnym” a działalnością usługową.

Nowe obowiązki – regulamin i minimalne standardy
Każdy obiekt w rejestrze będzie musiał posiadać obowiązkowy regulamin, określający zarówno obowiązki gospodarza, jak i gości. Wprowadzone zostaną też minimalne standardy wyposażenia, które – choć proste – mają zagwarantować bezpieczeństwo i higieniczne warunki pobytu. Każdy pokój lub apartament przeznaczony na krótkoterminowy wynajem powinien posiadać:
• łóżko, wieszak i krzesło,
• dostęp do wody pitnej,
• łazienkę z podstawowym wyposażeniem,
• ciepłą wodę.
Choć wymagania te nie wydają się wygórowane, pozwolą wyeliminować obiekty o rażąco niskim standardzie lub nieprzystosowane do przyjmowania gości. Straż pożarna, Sanepid i nadzór budowlany będą miały prawo kontrolować, czy lokal spełnia te wymogi.

Kontrola i sankcje
Nowelizacja przewiduje, że samorządy zachowają ograniczone kompetencje kontrolne.
W razie powtarzających się naruszeń bezpieczeństwa lub porządku publicznego gmina będzie mogła usunąć obiekt z rejestru. To rozwiązanie ma charakter prewencyjny i pozwoli reagować w sytuacjach, gdy np. w apartamencie regularnie odbywają się głośne imprezy lub dochodzi do incydentów. Nie przewidziano natomiast ogólnopolskich limitów liczby obiektów noclegowych. Dopiero od 2029 roku gminy będą mogły opracowywać lokalne regulacje, np. wprowadzać strefy bez najmu krótkoterminowego w centrach miast lub na obszarach mieszkalnych, gdzie jego nadmiar powoduje konflikty społeczne.
Przykłady takich rozwiązań funkcjonują już w Barcelonie, Amsterdamie czy Lizbonie – i wiele wskazuje, że polskie miasta pójdą tą samą drogą.

Wspólnoty mieszkaniowe bez prawa weta, ale z możliwością kontroli
Jedną z najczęściej dyskutowanych kwestii było to, czy wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe powinny mieć prawo blokowania najmu krótkoterminowego w swoich budynkach. Ostatecznie projekt ustawy nie przewiduje takiego rozwiązania. Zamiast tego wprowadza możliwość wnioskowania o kontrolę danego lokalu – np. jeśli sąsiedzi skarżą się na uciążliwość, hałas czy brak bezpieczeństwa. Dla właścicieli mieszkań to dobra wiadomość – nie będą musieli uzyskiwać zgody wspólnoty na prowadzenie działalności. Jednocześnie jednak ustawa daje narzędzie ochrony tym wspólnotom, które chcą zachować spokój w swoich nieruchomościach.

Wpływ zmian na rynek nieruchomości
Dla wielu inwestorów działających w segmencie krótkoterminowym to sygnał, że nadchodzi era większej transparentności i profesjonalizacji. Legalnie działający operatorzy i właściciele mieszkań zyskają przewagę konkurencyjną nad osobami, które do tej pory działały w szarej strefie.
W dłuższej perspektywie zmiany mogą też:
• poprawić wizerunek rynku najmu krótkoterminowego,
• zwiększyć wpływy z podatków i opłat lokalnych,
• zmniejszyć presję na lokalne rynki mieszkaniowe (poprzez możliwość wprowadzenia stref ograniczeń).
Z punktu widzenia branży nieruchomości oznacza to koniec samowolki, ale też bardziej stabilne i przewidywalne warunki prowadzenia działalności.

Kiedy nowe przepisy wejdą w życie?
Projekt trafi w najbliższych miesiącach do Sejmu. Jeśli prace przebiegną bez większych opóźnień, nowe przepisy mogą zacząć obowiązywać w 2026 roku. Początkowo planowane są okresy przejściowe, które pozwolą właścicielom dostosować się do wymogów, złożyć oświadczenia o spełnianiu standardów i uzyskać wpis do rejestru. Jak podsumowuje dr Hanna Milewska-Wilk: „Wypracowano kompromis, który odpowiada zarówno branży, jak i samorządom. Ujednolicenie zasad pomoże uporządkować rynek i ograniczyć szarą strefę.”

Co to oznacza dla inwestorów i właścicieli mieszkań?
Zmiany w ustawie o usługach hotelarskich to nie tylko biurokratyczna reforma. Dla właścicieli apartamentów, inwestorów i operatorów najmu krótkoterminowego to nowy rozdział w funkcjonowaniu rynku.

Warto spojrzeć na te przepisy z trzech perspektyw:
1. Profesjonalizacja rynku – czas działać legalnie i świadomie
Dzięki centralnemu rejestrowi, rynek stanie się bardziej przejrzysty. Dla inwestorów, którzy działają zgodnie z prawem, to dobra wiadomość – zyskają przewagę konkurencyjną nad osobami wynajmującymi bez rejestracji.
Ujednolicone przepisy pozwolą też budować wiarygodność wobec klientów i platform rezerwacyjnych.
Właściciele powinni jednak przygotować się do:
• rejestracji swoich obiektów,
• stworzenia regulaminu dla gości,
• spełnienia minimalnych wymogów sanitarnych i technicznych.
To niewielki koszt w porównaniu z korzyściami – bo legalny, zarejestrowany obiekt zyska dostęp do nowych możliwości promocyjnych i ochrony prawnej.

2. Nowe standardy to większe bezpieczeństwo inwestycji
Dzięki cyfrowemu rejestrowi i obowiązkowym standardom, rynek najmu krótkoterminowego w Polsce przestanie być „szarą strefą turystyki”, a stanie się częścią oficjalnej infrastruktury noclegowej. Dla inwestorów oznacza to stabilność – brak ryzyka nagłego zakazu działalności, jak to miało miejsce w niektórych miastach Europy Zachodniej. Z drugiej strony – jeśli ktoś prowadzi najem w sposób nieuporządkowany, np. w zwykłym mieszkaniu w bloku bez zachowania zasad porządku, może spodziewać się kontroli lub utraty wpisu. Warto więc z wyprzedzeniem sprawdzić, czy posiadany lokal spełnia minimalne standardy, a jeśli nie – zainwestować w drobne modernizacje.

3. Zrównoważony rynek to lepsze perspektywy dla długoterminowego najmu
Choć ustawa skupia się na sektorze „na doby”, jej efekty mogą wpłynąć również na rynek najmu długoterminowego. Jeśli część mieszkań wróci do obiegu mieszkaniowego (zamiast być wykorzystywana turystycznie), może to zwiększyć dostępność lokali dla najemców długoterminowych i ograniczyć presję na ceny w centrach dużych miast. To z kolei stworzy nowe możliwości inwestycyjne – szczególnie dla osób, które preferują stabilny, stały przychód z najmu, zamiast sezonowych zysków. Właściciele mieszkań mogą więc rozważyć dywersyfikację – część portfela utrzymać w najmie krótkoterminowym (w pełni legalnie), a część w długoterminowym, zwłaszcza w miastach o dużym popycie.

Wspólnoty i sąsiedzi – jak unikać konfliktów
Brak obowiązku uzyskania zgody wspólnoty to duże ułatwienie, ale nie zwalnia z odpowiedzialności.
Jeśli w lokalu powtarzają się uciążliwe zachowania gości, wspólnota może wnioskować o kontrolę.
Warto więc prowadzić działalność z zachowaniem zasad:
• ograniczyć hałas i liczbę osób,
• jasno komunikować zasady pobytu,
• dbać o dobre relacje z sąsiadami.
Profesjonalne podejście nie tylko chroni przed skargami, ale też buduje markę i reputację — dziś w dobie opinii online to kapitał, który procentuje.

Jak przygotować się na nowe przepisy – plan działania
Dla inwestorów i właścicieli apartamentów najem krótkoterminowy nadal będzie opłacalny, ale pod warunkiem dostosowania się do zasad.
Już dziś warto:
✅ sprawdzić, jakie dokumenty i dane będą potrzebne do rejestracji obiektu,
✅ przygotować regulamin i procedurę meldunku gości,
✅ przeprowadzić przegląd techniczny i sanitarny lokalu,
✅ uporządkować rozliczenia podatkowe,
✅ rozważyć wsparcie profesjonalnego operatora, który zapewni zgodność z przepisami.

Podsumowanie – koniec samowolki, początek dojrzałego rynku
Zmiany w ustawie o usługach hotelarskich to nie koniec najmu krótkoterminowego, lecz początek jego nowej, dojrzałej fazy. Rynek wchodzi w etap profesjonalizacji, przejrzystości i cyfryzacji. W 2026 rok sektor wkroczy z jasno określonymi zasadami – bez chaosu, bez niejasności i bez samowolki. Właściciele mieszkań muszą przygotować się na rejestrację obiektów, spełnienie minimalnych standardów i prowadzenie działalności zgodnie z nowymi przepisami, ale w zamian zyskają większą pewność prawną, wiarygodność i ochronę reputacji. Dla gości oznacza to wyższy poziom usług i bezpieczeństwa, dla samorządów – skuteczne narzędzie kontroli, a dla całego rynku – transparentne zasady gry i zrównoważony rozwój. Ci, którzy prowadzą działalność odpowiedzialnie i profesjonalnie, na tych zmianach tylko zyskają. To dobry moment, by uporządkować swoje portfolio, przygotować się do rejestracji i wejść w nową erę rynku najmu – legalnego, cyfrowego i bardziej przewidywalnego niż kiedykolwiek wcześniej.

Źródło: Propertynews.pl – Propertynews.pl – „Koniec chaosu w najmie krótkoterminowym. Idą zmiany i nowe zasady”