Rynek nieruchomości w Polsce po III kwartale 2025 roku – stabilizacja, rozsądek i powrót kredytów hipotecznych

Po kilku latach dużych wahań i emocji na rynku nieruchomości, trzeci kwartał 2025 roku przyniósł długo oczekiwaną stabilizację. Wskaźnik nastrojów pośredników w obrocie nieruchomościami – tzw. Nastrojometr rynku nieruchomości – wyniósł 53,83 pkt, utrzymując się powyżej granicy optymizmu już trzeci kwartał z rzędu. To wyraźny sygnał, że rynek wszedł w fazę równowagi, w której decyzje zakupowe i sprzedażowe podejmowane są spokojniej, z większą analizą i rozwagą.

Umiarkowany optymizm – rynek bez euforii
Jak wskazują autorzy raportu z Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, nastroje pośredników najlepiej oddaje określenie: „równowaga zamiast euforii”. Nie ma już gorączkowych decyzji zakupowych, ale nie ma też zastoju. Popyt rośnie umiarkowanie, a kupujący coraz częściej kierują się rozsądkiem, licząc, porównując i negocjując. Warto przypomnieć, że jeszcze rok wcześniej – w IV kwartale 2024 – indeks nastrojów wynosił 47,6 pkt, czyli poniżej granicy optymizmu. Dzisiejszy wynik 53,83 pkt pokazuje, że rynek odbudował się i ustabilizował po okresie gwałtownych zmian, zarówno w polityce kredytowej banków, jak i w zachowaniach uczestników rynku.

Popyt i podaż – wyraźne przesunięcie w stronę kupujących
W trzecim kwartale 2025 roku popyt na nieruchomości rósł, ale w sposób kontrolowany. Niższe stopy procentowe i rosnąca zdolność kredytowa zachęciły wielu klientów do powrotu na rynek, jednak nie spowodowały boomu zakupowego. Klienci – szczególnie ci szukający mieszkań dla siebie – działają z kalkulatorem w ręku, często decydując się na zakup dopiero po dokładnej analizie ofert i rozmowach z doradcą kredytowym. Po stronie sprzedających sytuacja wygląda zupełnie inaczej niż jeszcze dwa lata temu. Właściciele nieruchomości są dziś bardziej elastyczni, świadomi większej konkurencji i gotowi do negocjacji. Coraz częściej rozumieją, że przeszacowana cena może znacząco wydłużyć czas sprzedaży. To właśnie dlatego rynek określany jest obecnie jako rynek kupującego – klient ma większy wybór i realny wpływ na warunki transakcji.

Stabilizacja cen – rynek dojrzewa
Raport Nieruchomosci-online.pl wskazuje, że ceny nieruchomości przestały rosnąć, a w wielu przypadkach obserwujemy wręcz delikatne korekty. Nie ma mowy o gwałtownych spadkach, lecz raczej o powrocie do realnych wartości. W największych miastach poziom cen pozostaje stabilny, a w mniejszych miejscowościach coraz częściej można znaleźć okazje – szczególnie przy ofertach długo obecnych na rynku. Rośnie liczba transakcji z rabatem, co pokazuje, że uczestnicy rynku podchodzą do wyceny z większym realizmem.

Zgodnie z prognozami pośredników:
47% oczekuje stabilizacji cen kawalerek,
38,6% przewiduje lekkie spadki cen mieszkań większych,
37% wskazuje na możliwy spadek cen domów.
Taki obraz potwierdza dojrzewanie rynku i jego odejście od fazy spekulacyjnej.

Poszczególne segmenty rynku – kto zyskał, kto stracił
Największą poprawę nastrojów w III kwartale 2025 roku odnotowano w segmencie kawalerek (58,3 pkt) i mieszkań większych (56,9 pkt). Tu widać efekt niższych stóp procentowych i powrotu kredytobiorców. Zainteresowanie najmem utrzymuje się na stabilnym poziomie – po wakacyjnym szczycie rynek wrócił do normalnego rytmu, a presja czynszowa osłabła. Nieco słabsze nastroje odnotowano wśród właścicieli domów i działek – wskaźniki spadły odpowiednio do 51,8 pkt i 52,7 pkt. Wysokie koszty utrzymania i większe wymagania kupujących powodują, że decyzje o budowie lub zakupie domu częściej są odkładane. Najgorzej wypadają lokale biurowe i usługowe – subindeksy poniżej 50 pkt wskazują na nastroje negatywne. To efekt ograniczonej aktywności firm, które skupiają się raczej na utrzymaniu najemców niż na ekspansji.

Makroekonomia – tańszy pieniądz poprawia nastroje
Kluczowym czynnikiem stabilizacji jest spadek kosztu pieniądza. WIBOR 3M w trzecim kwartale 2025 roku osiągnął poziom 4,70%, czyli taki sam jak na początku 2022 roku. Jednocześnie indeks dostępności kredytowej powrócił do poziomów sprzed trzech lat. Choć RRSO nowych kredytów hipotecznych wciąż przekracza 8%, banki stopniowo łagodzą politykę, a liczba zapytań kredytowych wzrosła – we wrześniu 2025 roku była aż o 40% wyższa niż rok wcześniej. To oznacza realne ożywienie popytu kredytowego i powrót finansowania hipotecznego do roli głównego motoru zakupów mieszkaniowych. Według danych Eurostatu, dynamika cen nieruchomości w Polsce spadła do 4,7% r/r, co jest wynikiem niższym niż średnia unijna. Globalne czynniki geopolityczne przestały być kluczowym źródłem niepewności – rynek coraz bardziej reaguje na krajowe fundamenty gospodarcze.

Źródła finansowania – kredyty znów dominują
Po latach, gdy dominowały transakcje gotówkowe, 2025 rok przyniósł zmianę trendu. Kredyt hipoteczny ponownie stał się głównym źródłem finansowania zakupu nieruchomości. Z danych raportu wynika, że 70% zakupów domów odbywa się przy udziale mniej niż 40% środków własnych, w przypadku mieszkań – ponad 57% transakcji finansowanych jest głównie kredytem, natomiast kawalerki wciąż w jednej trzeciej przypadków kupowane są za gotówkę, co pokazuje, że to segment najczęściej wybierany przez inwestorów. To wyraźny sygnał, że rynek finansowania znów działa w sposób przewidywalny i zrównoważony, a decyzje zakupowe są coraz bardziej racjonalne.

Prognozy na IV kwartał 2025 – więcej ofert, większa konkurencja
Pośrednicy przewidują, że w końcówce roku podaż nieruchomości wzrośnie – nawet o 53% w przypadku mieszkań i o 45% w segmencie kawalerek. Dla kupujących to dobra wiadomość – większy wybór oznacza szansę na lepsze negocjacje. Dla sprzedających to jednak sygnał ostrzegawczy: konkurencja będzie coraz większa, dlatego warto zadbać o atrakcyjną prezentację, realną wycenę i elastyczność w negocjacjach. Większość pośredników prognozuje utrzymanie stabilnych cen, a ponad połowa – wzrost popytu wśród kupujących mieszkania. Z kolei w segmencie domów i działek decyzje nadal będą podejmowane z rezerwą.

Podsumowanie – rynek w rytmie równowagi
Trzeci kwartał 2025 roku potwierdza, że polski rynek nieruchomości wkroczył w fazę dojrzałej stabilizacji. Nie ma już gwałtownych zmian ani boomu spekulacyjnego, ale jest przewidywalność, racjonalność i zdrowa konkurencja. Dla kupujących to moment, by działać rozważnie – korzystając z niższych stóp, większego wyboru i możliwości negocjacji. Dla sprzedających – czas na realistyczną ocenę wartości nieruchomości i profesjonalne przygotowanie oferty. Rynek nieruchomości 2025 roku to rynek świadomych decyzji, a przewagę zyskują ci, którzy potrafią odczytać sygnały i działać w rytmie równowagi, nie emocji.

Źródło:
Nastrojometr rynku nieruchomości. III kwartał 2025, Nieruchomosci-online.pl, opracowanie ekspertów Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, październik 2025.