Deweloperzy sprzedają szybciej niż budują. Czy ceny mieszkań w 2026 jeszcze wzrosną?

Rynek pierwotny w Polsce ponownie przyspiesza, ale tym razem w zupełnie innym układzie sił niż jeszcze rok temu. W największych miastach deweloperzy sprzedają dziś więcej mieszkań, niż wprowadzają do oferty. To kluczowy sygnał, który w praktyce zawsze prowadzi do jednego – presji na wzrost cen mieszkań.
Jednocześnie na rynek trafia coraz więcej inwestycji z segmentu premium i luksusowego. To właśnie one w dużej mierze podbijają średnie ceny ofertowe i zmieniają strukturę rynku. W efekcie kupujący mają dziś mniejszy wybór w niższych budżetach, a decyzje zakupowe podejmowane są znacznie szybciej.

Oferta mieszkań zaczyna się kurczyć
W lutym 2026 roku w większości największych miast w Polsce odnotowano spadek liczby mieszkań dostępnych w ofercie deweloperów. Najbardziej widoczne było to w Warszawie, gdzie sprzedaż była niemal trzykrotnie wyższa niż liczba nowych lokali wprowadzonych na rynek.
To odwrócenie sytuacji z poprzednich miesięcy, kiedy oferta rosła szybciej i dawała kupującym większą przewagę negocjacyjną. Dziś rynek zaczyna się ponownie kurczyć, a to zmienia dynamikę całego procesu zakupowego.

Dlaczego deweloperzy ograniczają podaż
Ograniczenie liczby nowych inwestycji nie jest przypadkiem. Deweloperzy coraz częściej świadomie kontrolują podaż, aby utrzymać stabilność cen i ograniczyć ryzyko nadpodaży, która była widoczna w poprzednich latach.
Na decyzje inwestycyjne wpływają także:

W praktyce oznacza to, że nowe projekty są uruchamiane bardziej selektywnie, a rynek przestaje być „zalewany” nową podażą mieszkań.

Sprzedaż mieszkań przyspiesza mimo wysokich cen
Mimo rosnących cen zainteresowanie zakupem mieszkań utrzymuje się na wysokim poziomie. W Warszawie liczba podpisanych umów deweloperskich była wyższa niż miesiąc wcześniej i znacząco przekroczyła średnią z poprzedniego roku.
To pokazuje, że popyt nie tylko nie zniknął, ale w wielu przypadkach przyspieszył. Kupujący coraz częściej podejmują decyzje szybciej, obawiając się dalszych wzrostów cen oraz malejącej dostępności mieszkań.

Psychologia rynku – dlaczego decyzje zapadają szybciej
Jednym z najważniejszych czynników napędzających obecny rynek jest psychologia kupujących. Kiedy pojawia się informacja o rosnących cenach i ograniczonej podaży, wiele osób przyspiesza decyzję zakupową.
W praktyce oznacza to:

To mechanizm, który historycznie wielokrotnie prowadził do dalszego wzrostu cen nieruchomości.

Luksusowe inwestycje podbijają średnie ceny
Coraz większy udział inwestycji premium to jeden z najważniejszych trendów 2026 roku. W Warszawie pojawiają się projekty, w których ceny mieszkań sięgają nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych za metr kwadratowy.
Takie inwestycje, choć stanowią część rynku, znacząco wpływają na średnie ceny. Podnoszą statystyki i zmieniają percepcję rynku przez kupujących. Efekt jest prosty – średnia cena metra kwadratowego rośnie, nawet jeśli nie wszystkie mieszkania drożeją w tym samym tempie.

Coraz mniej mieszkań w niższych cenach
Jednocześnie maleje liczba mieszkań dostępnych w bardziej przystępnych budżetach. W największych miastach coraz trudniej znaleźć lokale w niższych przedziałach cenowych, co dodatkowo zwiększa presję na wzrost cen.
Dla kupujących oznacza to konieczność:

Różnice między miastami
Nie wszystkie rynki zachowują się jednak identycznie. W niektórych miastach, gdzie wcześniej pojawiła się nadpodaż mieszkań, sytuacja nadal jest bardziej stabilna, a ceny rosną wolniej. To pokazuje, że rynek nieruchomości w Polsce jest zróżnicowany i wymaga indywidualnej analizy w zależności od lokalizacji.

Czy ceny mieszkań w 2026 roku będą dalej rosnąć
Obecne dane wskazują, że presja na wzrost cen mieszkań może się utrzymać. Kluczowe będą trzy elementy:

Jeżeli te czynniki się utrzymają, ceny mieszkań mogą dalej rosnąć, szczególnie w największych miastach.

Co to oznacza dla kupujących i inwestorów
Dla kupujących oznacza to mniejszy wybór i większą presję czasową. Dla inwestorów – powrót rynku, w którym kluczowa staje się selekcja nieruchomości i wybór odpowiedniej lokalizacji. Warto także pamiętać, że średnie ceny nie zawsze oddają pełny obraz rynku. Duży wpływ na statystyki mają inwestycje premium, które nie są dostępne dla każdego kupującego.

Podsumowanie
Rynek pierwotny w Polsce ponownie przyspiesza. Deweloperzy sprzedają szybciej, niż budują, a rosnący udział inwestycji premium dodatkowo podbija ceny mieszkań. W efekcie kupujący mają coraz mniejszy wybór i częściej podejmują decyzje szybciej.
Wszystko wskazuje na to, że 2026 rok może być okresem dalszego wzrostu cen – szczególnie w największych miastach i najlepszych lokalizacjach.

Tekst opracowany na podstawie artykułu: PropertyNews.pl, 2026, dostęp: LINK.