Indeks cen nieruchomości w Polsce – styczeń 2025. Rynek hamuje mimo wzrostów

Źródło danych: Raport urban.one – Indeks cen nieruchomości. Polska – styczeń 2025. Opracowanie na podstawie publikacji z dnia 9 marca 2025 r.

Wzrost wartości indeksu urban.one, ale nastroje pesymistyczne W styczniu 2025 r. indeks urban.one dla mieszkań w Polsce wyniósł 115,43 pkt, co oznacza wzrost o 1,32 pkt miesiąc do miesiąca. Mimo tego, aż 62,5% ekspertów rynkowych przewiduje pogorszenie warunków gospodarczych dla sektora mieszkaniowego w nadchodzących miesiącach. Brak głosów za poprawą sytuacji to sygnał ostrzegawczy.

Mieszkania: budujemy więcej, ale ostrożniej inwestujemy Rozpoczęto budowę ponad 17,2 tys. mieszkań – o 37% więcej niż w grudniu 2024 r.
Pozwolenia na budowę spadły drastycznie – aż o 115,5% miesiąc do miesiąca (do 19,6 tys. mieszkań ogółem). Oddano do użytku niemal 15,5 tys. lokali, co oznacza spadek o 26,8% względem grudnia, ale 3,8% więcej r/r. Choć rozpoczęcie budów wzrosło, ograniczony dostęp do pozwoleń może szybko zahamować ten trend.

Kredyty hipoteczne: więcej wniosków, ale mniej pieniędzy Z danych BIK wynika, że w styczniu banki udzieliły 16,4 tys. kredytów hipotecznych o łącznej wartości 6,95 mld zł: – – – liczba kredytów: +9,2% m/m, ale -34,3% r/r
– średnia wartość kredytu: 424,5 tys. zł
Mimo miesięcznego wzrostu, dane roczne potwierdzają spadek zdolności kredytowej i ostrożność konsumentów.

Ceny materiałów budowlanych: stabilizacja z tendencją spadkową
W skali roku ceny spadły o 0,3%, a miesiąc do miesiąca wzrosły nieznacznie – +0,2%. Największe spadki zanotowano w kategoriach:
– sucha zabudowa
– dachy i rynny (po -5%)

Rynek mieszkaniowy w dużych miastach: stabilizacja i korekty
Indeks urban.one dla dużych miast wzrósł do 128,80 pkt (+0,87 pkt m/m). Monitoring Cenatorium pokazuje:
– Wrocław, Kraków: spadki cen (do 1%)
– Gdynia, Łódź: niewielkie wzrosty na rynku pierwotnym
– Gdańsk, Poznań: wzrosty na rynku wtórnym, spadki na pierwotnym
Połowa ekspertów przewiduje spadki cen, druga połowa – stabilizację.
Warszawa: stabilizacja indeksu, rosnąca podaż
W Warszawie indeks urban.one wyniósł 126,37 pkt (spadek o 0,02 pkt). Ceny ofertowe mieszkań wzrosły:
+3% na rynku pierwotnym
+1% na wtórnym
Najwięcej ofert dotyczy mieszkań w przedziale 600–900 tys. zł. Największą podaż nowych mieszkań notuje się na Białołęce, a z rynku wtórnego – na Mokotowie.

Grunty budowlane: spadki i niepewność regulacyjna
Indeks cen gruntów wyniósł 148,54 pkt, co oznacza spadek o 1,39 pkt miesiąc do miesiąca. Eksperci oczekują dalszego pogorszenia sytuacji. Duże znaczenie ma tu decyzja o przedłużeniu terminu uchwalenia planów ogólnych do 30 czerwca 2026 r. Zdaniem Michała Kubickiego, „przy braku kadr urbanistycznych i rosnącej liczbie wniosków o WZ, nawet wydłużony termin może nie wystarczyć”.

Podsumowanie: rynek na rozdrożu
Styczeń 2025 r. przyniósł mieszane sygnały:
– Ceny rosną tylko w wybranych segmentach
– Kredyty wciąż trudnodostępne
– Czas sprzedaży inwestycji wydłuża się do 6 kwartałów
– Programy rządowe wzbudzają więcej pytań niż nadziei

Choć niektóre wskaźniki sugerują ożywienie, nastroje na rynku są ostrożne, a perspektywa półroczna – pesymistyczna.