Ceny gruntów inwestycyjnych w Polsce rosną mimo spowolnienia rynku magazynowego – czy plany ogólne gmin coś zmienią?

Rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce pozostaje zaskakująco odporny na spowolnienie gospodarcze. Mimo że deweloperzy magazynowi w ostatnich latach znacząco ograniczyli tempo realizacji nowych inwestycji, ceny działek przeznaczonych pod projekty logistyczne i przemysłowe nadal rosną. Wbrew oczekiwaniom wielu uczestników rynku, zmniejszona aktywność inwestorów nie doprowadziła do spadku wartości gruntów.

Dodatkowym elementem wpływającym na sytuację jest trwająca reforma planowania przestrzennego. Wprowadzenie planów ogólnych gmin ma uporządkować proces inwestycyjny, jednak eksperci są zgodni – nowe regulacje raczej nie spowodują spadku cen gruntów inwestycyjnych.

Spowolnienie inwestycji magazynowych nie zatrzymało wzrostu cen gruntów

Rynek magazynowy w Polsce w ostatnich latach przechodzi wyraźną fazę stabilizacji. W 2025 roku deweloperzy oddali do użytku około 1,68 mln mkw. powierzchni magazynowej, co oznacza spadek o około 35 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim.

Tak duże ograniczenie podaży nowych obiektów jest efektem kilku czynników:
– dostosowania podaży do zmieniającej się aktywności najemców
– wzrostu wymagań banków dotyczących poziomu umów pre-let
– konieczności ograniczenia liczby pustostanów w projektach realizowanych spekulacyjnie
– większej ostrożności deweloperów w podejmowaniu nowych inwestycjiMimo spowolnienia rynku magazynowego ceny gruntów inwestycyjnych nie spadły. W wielu regionach kraju nadal obserwowany jest trend wzrostowy, szczególnie w lokalizacjach uznawanych za najbardziej płynne inwestycyjnie.

Najbardziej atrakcyjne regiony dla inwestycji magazynowych

W Polsce istnieje kilka regionów, które od lat pozostają kluczowymi lokalizacjami dla inwestycji logistycznych i przemysłowych. Wśród nich szczególnie wyróżniają się:
– Mazowsze, będące największym rynkiem logistycznym w kraju
– Górny Śląsk, z uwagi na rozwiniętą infrastrukturę transportową
– Dolny Śląsk, przyciągający inwestorów bliskością granicy z Niemcami
– region łódzki, położony w centralnej części Polski
– Trójmiasto, pełniące ważną rolę w logistyce portowej

Na koniec czwartego kwartału 2025 roku w realizacji znajdowało się około 648 tys. mkw. powierzchni magazynowej, z czego znacząca część inwestycji powstawała właśnie na Mazowszu.Największe zainteresowanie inwestorów nadal koncentruje się w pobliżu największych aglomeracji miejskich. Jednak z uwagi na ograniczoną dostępność terenów oraz rosnące ceny działek deweloperzy coraz częściej rozważają lokalizacje oddalone od centrów miast.
Dlaczego ceny gruntów inwestycyjnych nie spadają

Na pierwszy rzut oka mogłoby się wydawać, że spadek liczby nowych inwestycji powinien doprowadzić do obniżenia cen gruntów inwestycyjnych. W praktyce sytuacja wygląda jednak inaczej.

Najważniejszym czynnikiem jest ograniczona podaż działek przygotowanych pod inwestycje. Najbardziej atrakcyjne grunty to te, które:
– posiadają miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
– mają dostęp do infrastruktury drogowej
– znajdują się w pobliżu dużych ośrodków miejskich
– posiadają dostęp do odpowiedniej mocy energetycznej

Tego typu działek na rynku jest stosunkowo niewiele. W efekcie nawet przy mniejszej aktywności inwestorów ceny pozostają stabilne lub rosną.
Problemy administracyjne w procesie inwestycyjnym
Istotnym elementem wpływającym na rynek gruntów inwestycyjnych są procedury administracyjne. W szczególności chodzi o uzyskanie decyzji środowiskowych oraz warunków zabudowy.Proces uzyskania decyzji środowiskowej w wielu przypadkach trwa obecnie nawet około 12 miesięcy. Jeżeli inwestor zostanie zobowiązany do przygotowania raportu oddziaływania na środowisko, procedura może wydłużyć się nawet do 18 miesięcy.Dodatkowym wyzwaniem jest dostęp do infrastruktury energetycznej. Coraz częściej pojawiają się sytuacje, w których uzyskanie przyłącza energetycznego o odpowiedniej mocy staje się kluczowym ograniczeniem dla inwestorów.

Plany ogólne gmin – czy zmienią rynek gruntów
Jedną z najważniejszych zmian w systemie planowania przestrzennego w Polsce jest wprowadzenie planów ogólnych gmin. Wszystkie samorządy mają obowiązek ich przygotowania do czerwca 2026 roku. Nowe dokumenty planistyczne mają przede wszystkim uporządkować system planowania przestrzennego oraz w bardziej przejrzysty sposób wskazać tereny przeznaczone pod różne funkcje inwestycyjne.

W praktyce oznacza to m.in.:
– większą przejrzystość w procesie wydawania decyzji o warunkach zabudowy
– możliwość szybszego określenia parametrów inwestycji
– lepszy dostęp do informacji planistycznych dzięki Rejestrowi Urbanistycznemu
Od 1 lipca 2026 roku ma zostać uruchomiona także nowa usługa elektroniczna – e-Wyrys POG. Dzięki niej inwestorzy będą mogli uzyskać wypis i wyrys z planu ogólnego gminy w pełni online.

Plany ogólne nie obniżą cen gruntów
Eksperci rynku nieruchomości są jednak zgodni, że nowe regulacje planistyczne nie spowodują gwałtownego spadku cen gruntów inwestycyjnych. Ich głównym celem jest uporządkowanie systemu planowania przestrzennego, a nie zwiększenie podaży terenów inwestycyjnych. Oznacza to, że nawet po wprowadzeniu nowych przepisów rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce nadal będzie charakteryzował się ograniczoną dostępnością atrakcyjnych działek oraz relatywnie wysokimi cenami. Dla inwestorów kluczowe pozostanie więc odpowiednio wczesne zabezpieczenie gruntów pod przyszłe projekty oraz dokładna analiza potencjału danej lokalizacji.

Źródło danych i opracowanie

Tekst opracowany na podstawie artykułu: „Gorąco w cennikach gruntów. Plany ogólne ich nie schłodzą”, PropertyNews.pl, 25.02.2026, dostęp: https://www.propertynews.pl