Rynek najmu instytucjonalnego w Polsce. PRS zyskuje na znaczeniu [Analiza 2025]

Najem instytucjonalny w Polsce, znany również jako PRS (Private Rented Sector), dynamicznie się rozwija, a jego znaczenie w strukturze rynku mieszkaniowego systematycznie rośnie. Choć sektor ten znajduje się wciąż na wczesnym etapie, prognozy wskazują, że w ciągu kilku lat może odegrać kluczową rolę w zmniejszaniu deficytu mieszkań oraz dywersyfikacji dostępnych opcji zakwaterowania w największych polskich miastach.

PRS w Polsce – szybki rozwój mimo wyzwań
Z raportu JLL wynika, że na koniec 2024 roku w Polsce funkcjonowało ponad 22 300 lokali PRS, z czego ponad ¼ została wprowadzona na rynek tylko w ciągu ostatniego roku. Warszawa, Wrocław i Kraków dominują pod względem lokalizacji, ale inwestorzy coraz częściej spoglądają również na mniejsze miasta. Na rok 2025 zaplanowano oddanie do użytku 5 700 nowych lokali w ponad 20 projektach inwestycyjnych. Przewiduje się, że do 2027 roku liczba mieszkań w sektorze PRS wzrośnie do ponad 35 000, a do 2029 roku przekroczy 50 000.

PRS w liczbach – wzrost podaży, ale udział nadal niski
Choć sektor PRS rozwija się szybko, jego udział w całkowitych zasobach mieszkaniowych Polski wynosi zaledwie 0,1%. Dla porównania, w największych miastach udział mieszkań na wynajem (prywatnych i instytucjonalnych) sięga 12–16%.

Najważniejsze liczby:

• 22 300 lokali PRS na koniec 2024 r.
• 5 700 nowych lokali planowanych na 2025 r.
• 150 mln EUR – całkowity wolumen transakcji inwestycyjnych w 2024 r. (wzrost z 60 mln EUR w 2023 r.)

Rosnące zainteresowanie inwestorów i potrzeby młodych najemców
Jednym z kluczowych czynników rozwoju PRS jest wysoki popyt wśród młodych ludzi, którzy oczekują wyższego standardu mieszkań, stabilnych warunków najmu oraz profesjonalnego zarządzania. Lokale PRS często oferują lepszy standard niż mieszkania na rynku prywatnym i charakteryzują się bardzo niskim poziomem pustostanów. Inwestorzy, mimo trudniejszego otoczenia makroekonomicznego i wysokich kosztów finansowania, zwiększają swoje zaangażowanie – szczególnie dzięki przewidywanemu obniżeniu stóp procentowych w II połowie 2025 r.

Koniec dominacji „buy-to-let”? PRS zyskuje przewagę
Dotychczas duża część rynku wynajmu była tworzona przez indywidualnych właścicieli mieszkań w modelu „buy-to-let”. Jednak od 2024 r. obserwujemy wyraźne spowolnienie zakupów inwestycyjnych przez osoby fizyczne, co ogranicza napływ nowych mieszkań do oferty. W efekcie rosną ceny najmu na rynku prywatnym, PRS staje się coraz bardziej atrakcyjną i potrzebną alternatywą.

Polska – wschodząca gwiazda rynku PRS w Europie
Z perspektywy inwestorów zagranicznych Polska jest rynkiem z ogromnym potencjałem wzrostu. Zainteresowanie potwierdzają liczne transakcje – m.in. zakupy lokali przez Van der Vorm Group, AFI, NREP czy platformę LifeSpot.

Kluczowe czynniki przyciągające inwestorów:

• duży popyt mieszkaniowy w największych miastach,
• migracja wewnętrzna i zagraniczna,
• niska konkurencja w porównaniu z Europą Zachodnią.

Co dalej z rynkiem PRS?
Eksperci zgodnie przewidują, że sektor najmu instytucjonalnego będzie rosnąć w siłę w najbliższych latach. Jednak aby przyspieszyć rozwój, konieczne jest wsparcie polityczne i ekonomiczne, m.in. poprzez zachęty inwestycyjne i uproszczenia formalne. Rynek PRS może w przyszłości stać się jednym z kluczowych rozwiązań problemu mieszkaniowego w Polsce – zwłaszcza w kontekście stabilizacji rynku deweloperskiego i malejącej aktywności „buy-to-let”.

Źródło: PropertyNews.pl – „Co czeka rynek najmu instytucjonalnego w Polsce?” (12.04.2025)
Na podstawie raportu JLL