Korekta cen mieszkań
W ostatnich tygodniach rynek mieszkań przeszedł znaczące zmiany. Oferta mieszkań osiągnęła rekordowe poziomy, ceny stabilizują się, a w niektórych przypadkach nawet spadają. Mimo to klienci wciąż nie są skłonni w pełni wykorzystać tej sytuacji. Możliwe, że obniżki cen będą coraz bardziej powszechne.
Na rynku pierwotnym dużych miast październik przyniósł stabilizację średnich cen mieszkań. Analizy wskazują, że ceny pozostały na poziomie z września, a wahania wyniosły mniej niż 1%. Eksperci rynku określa tę sytuację jako „bezprecedensową”.
Idealne warunki dla nabywców
W październiku przeciętna cena ofertowa metra kwadratowego nowych mieszkań w Warszawie wynosiła około 17,8 tys. zł, w Krakowie – 16,4 tys. zł, a we Wrocławiu – 14,6 tys. zł. W Trójmieście ceny wynosiły 15,5 tys. zł, w Łodzi ponad 11,5 tys. zł, w Poznaniu ponad 13,2 tys. zł, a w aglomeracji katowickiej – około 10,9 tys. zł za m². Z danych wynika, że średnie ceny nowych mieszkań spadły w siedmiu z 17 monitorowanych miast, co staje się faktem. Obniżki cen pobudziły sprzedaż, która w październiku wzrosła o około 17% w porównaniu do września. Ceny nowych mieszkań w Trójmieście nie wzrosły już trzeci miesiąc z rzędu, a w Warszawie, Krakowie i Poznaniu – drugi. Stabilizacja cen nowych lokali jest efektem rosnącej konkurencji wśród deweloperów W niektórych mniejszych ośrodkach, takich jak Gdynia i Szczecin, odnotowano wzrosty średnich cen mieszkań, co jest wynikiem rozpoczęcia inwestycji w bardziej prestiżowych lokalizacjach.
Wzrost podaży mieszkań
Podaż nowych mieszkań jest bardzo wysoka. Na koniec października w Warszawie dostępnych było niemal 14,4 tys. mieszkań, co stanowi wzrost o 53% w porównaniu do końca grudnia ubiegłego roku. W Krakowie deweloperzy oferowali 8,6 tys. lokali – aż o 79% więcej niż dziesięć miesięcy wcześniej.
W Wrocławiu podaż wzrosła o 89%, a w Poznaniu o 46%. W Łodzi oferta mieszkań w październiku wyniosła ponad 9,4 tys. – to 22% więcej niż pod koniec grudnia 2022 roku. Tak duża dostępność mieszkań skłoniła część deweloperów do obniżek cen. Zaznacza się, że tak wysokiej podaży nowych mieszkań nie było od dekady, co daje nabywcom doskonałe możliwości wyboru, dopóki nie zostaną wprowadzone ograniczenia w nowych inwestycjach.
Mniejsze metraże zyskują na popularności
Sprzedaż mieszkań na głównych rynkach była nieco lepsza w porównaniu do poprzedniego miesiąca. Deweloperzy wprowadzili do sprzedaży więcej mieszkań niż sprzedali, co skutkowało dalszym wzrostem oferty. Największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania dwupokojowe o przeciętnej powierzchni około 40 m², które mają być oddane w ciągu roku do dwóch lat. Mniejsze metraże wciąż cieszą się dużą popularnością. Zauważono, że odbudowa podaży na rynku pierwotnym przekłada się na mniejsze wzrosty cen mieszkań w porównaniu do końca 2022 roku. Warto jednak zauważyć, że tempo wzrostu cen małych lokali będzie znacznie wolniejsze niż w poprzednich kwartałach z powodu braku rządowego programu dopłat i dominacji klientów poszukujących większych mieszkań.
Spadek zainteresowania rynkiem wtórnym
Na rynku wtórnym również pojawiają się nowe oferty. Całkowita pula lokali – zarówno nowych, jak i używanych – wzrasta. W całym kraju liczba ofert czekających na nabywców wzrosła o około 40% w porównaniu do roku ubiegłego. W Warszawie i Krakowie liczba ofert wzrosła o około 90%. Sprzedający muszą odpowiednio wycenić swoje nieruchomości, aby konkurować na tym zatłoczonym rynku. Mimo że klienci mają większy wybór mieszkań niż rok temu, wciąż nie widać chęci do zakupów. Zauważono, że popyt na mieszkania z rynku wtórnego spadł do poziomów z kryzysowego 2022 roku. Wysokie stopy procentowe i ograniczona dostępność kredytów hipotecznych wpływają na decyzje potencjalnych nabywców.
Nieuchronne korekty cen
Podkreśla się, że rynek wtórny wchodzi w decydujący etap roku. W Gdańsku średnie ceny ofertowe są o 16,5% wyższe niż ceny transakcyjne, a w przypadku większych mieszkań różnica sięga nawet 33,7%. W końcówce roku można spodziewać się stabilizacji cen, chociaż w miastach z dużą podażą mieszkań,
szczególnie dużych, ceny transakcyjne mogą delikatnie spadać. Zauważono, że dalsze korekty cen są nieuniknione, jeśli rynek nie doświadczy ożywienia. Grudzień, będący miesiącem zamykania transakcji, nie przyniesie znaczącego wzrostu sprzedaży, a wiele osób wciąż czeka na informacje o programie dopłat do kredytów.
Szansa na promocje
Ceny mieszkań stabilizują się, a ten trend prawdopodobnie utrzyma się w najbliższych tygodniach. Wyraźny wzrost oferty w ostatnich miesiącach, w połączeniu z niższą sprzedażą, może wpłynąć na tempo wprowadzania nowych inwestycji. Deweloperzy mogą skupić się na sprzedaży istniejących projektów, co otwiera możliwość dla klientów na ciekawe promocje. Zauważono również, że duża oferta i słabe wyniki sprzedażowe ograniczają możliwość wzrostu cen. Zmiany struktury oferty, takie jak wyprzedaż tańszych lokali, mogą wpływać na wzrosty średnich cen, mimo że w rzeczywistości pozostają one stabilne. W kolejnych miesiącach można spodziewać się wzrostu cen transakcyjnych, jednak znacznie wolniejszego niż w zeszłym roku, głównie z powodu rosnących kosztów budowy oraz gruntów budowlanych.
